事前質問一問一答集
「評価証明」とは何ですか？
役所の発行する「固定資産税評価額証明書」のことです。固定資産税・都市計画税以外に「登録免許税」「不動産取得税」等の課税標準となる「価額」が記載されており、本人または、委任状のある代理人が交付申請を行なう事ができます。評価額は３年に一度の評価替えが行われることになっています。尚、固定資産税等の税額を証明するものは「公課証明」という。
「瑕疵担保責任」とは
「瑕疵」とは「見えない欠陥」のことです。業者売主の場合には民法上は最低２年以上は、この欠陥について責任を負わなければなりません。また完成１年以内の新築未入居住宅の場合は、売主または請負人は「主要構造部」「雨水の浸入を防止する部分」については、「品確法」により１０年間の瑕疵担保責任が義務づけられました。また、業者売主以外の中古物件の契約においては瑕疵担保責任は任意規定で、売主が責任を一切負わないという特約も有効ですが、一般的には売主の責任として「引渡し後２ヶ月以内」に発見された「雨漏り・白蟻の害・建物主要構造部の木部の腐食・給排水設備（給排水管水漏れなど）」の故障」の４点に限り義務づけるケースが多くなっています。
「金銭消費貸借契約」とは
金融機関と締結する「お金の貸し借り（ローン）の契約」のことです。住宅ローンの申込人は、融資審査の承認後、この契約を金融機関と締結しないと融資の実行を受けられません。
「私道」とは？私道だとどんな問題があるのか？
道路には「公道（国・都道府県・市区町村が管理し道路として認定したもの）」と「私道（民間が所有・管理）」があります。この私道の中には「役所が道路としてその位置を掌握し、認めているもの＝位置指定道路」というものがあり、こちらは問題がないのですが、位置指定道路以外の私道に面する土地については一部の例外を除き、「原則、建築（再建築）不可」と考えておいて下さい。道路の種類の調査・確認は取引上大変重要となります。
「金利の仕組み」を知りたい。「短プラ」って何？
短プラとは「短期プライムレート」のことで、優良企業への１年未満の短期資金の最優遇貸出金利のことで、この短プラは日銀の金融政策（現在は実質ゼロ金利政策等により低め誘導継続中）により左右されます。民間の多くの住宅ローンは短プラに連動して金利が見直されます。但し、現在は金融が自由化されているので、各金融機関により金利水準が異なる事も有り、金利の変動要因は様々で複雑です。「史上最低の金利水準」ということ、「これ以上金融機関が金利を引き下げる事は難しいこと」「景気が回復すると金利は上がるもの」ということだけは理解し、金利だけで判断すれば今はこの上ない買い時と思って下さい。尚、変動金利は年２回金利の見直しがありますが、返済額は５年毎に見直されます。（次の５年間の返済額の上限は現５年間返済額の１．２５倍が最大です）
「建築条件付」とは何ですか？
「土地売買契約後３ヶ月以内に売主または売主指定の者と建築請負契約を結ぶ事を条件に販売する土地」のことです。この期間内に建築しない場合には、土地売買契約は白紙となり、授受された金銭は買主に返還されます。
「買付証明」とは賃貸でいう申込と同じ意味ですか？
その通りです。購入希望者は「私はこの条件なら１００％この物件を買いたい」という買主の購入意思を証明する書類で、価格・契約日・手付けの額・引渡し日その他の買主希望条件を書き記し、記名押印頂きます。この書面の先着順で売主との交渉権利を得て、売主からはそれに対して「売渡承諾書」が発行されます。２つそろって契約になります。
「決済」とは？
決済とは①残代金の授受②所有権移転申請（抵当権抹消申請）③引渡し（鍵授受）の３つを行なうことの総称です。但し、取引条件によりすべてが同日でないことも有りえます。
ローンを組みにくい人はどんな人？
自己資金額、年収に占める年間返済額の割合等の他に、民間金融機関では様々の信用審査が行なわれます。信用照会をして過去のカード等の支払事故歴がある人はほとんどの金融機関でお断りされるでしょう。自営業者は一般的にはサラリーマンよりも敬遠されることは事実です。独立して短いなどの場合には信用も低く、もうけも出ていない事が多く、極めて不安定という理由で否認されるケースが多くなっています。また法人化している場合には、決算書の内容が問われ、本人がその法人の役員で決算が赤字の場合には、ほぼ民間ローンは組めないと思って良いでしょう。職業的にはサラリーマンの場合には短期間で脈絡のない転職が多い人、危険な職業、一般的に離職率の高い業界等の人が組みづらいことが多く、またプロスポーツ選手のような体力勝負の職業、芸能人のような人気次第の職業も組みづらくなります。尚、女性が申込み本人として融資を申し込む場合にも、審査は厳しめになることもある。
諸経費ローンとは？頭金ゼロで本当に購入は可能なのか？
購入に必要となる諸経費を融資する商品を一部の銀行や信販会社が扱っています。
融資条件はまちまちですが、無担保で最長返済期間が５年～１０年くらいで金利は６～８％程度が多い。諸経費ローンは原則、諸経費に充当する資金の融資であり、頭金不測を補うものではないというのが建前です。価格に対して１００％の住宅ローンが組めて、さらに諸経費ローンも同時に組めれば、自己資金ゼロでの購入は可能ですが、それだけの返済能力を貸し手が承認した場合に限ります。年収がかなり高く、一部上場企業に長年勤務などのように本人の属性次第です。
ローン特約とは何ですか？
住宅ローンを利用して住まいを購入する人にとって、銀行が融資してくれなかったら、本人がどんなに買いたいと思っても買えなくなります。こういう場合にも「契約した以上は買ったんだからお金を払ってくれ」というのはあまりにもかわいそうということで、「一定の期日までに申し込んだ融資が否認された場合には、それを不可抗力として白紙解約を認めましょう」という特約を個人間の住まいの売買では付帯するのが一般的です。これがローン特約であり、解約されれば売主、仲介業者等は全額返金します。
ローン残債のある物件を売却するには？また残債が多い場合、買い換えできるのか？
残債は、引渡し日までに売主の責任と負担において完済し、抵当権を抹消してもらう必要があります。資金的に余裕のある売主であれば事前完済をするケースもありますが、多くは、買主からの残代金を受取る日（決済日）にその売却代金で完済し、抵当権抹消の申請を行ないます。但し、残債は売却代金を上回ることも多々あり、この場合には不足額を現金等で売主は用意しなくてはなりません。買い替えの場合には、売主は購入する買い替え先の物件の購入融資に追加して完済不足資金の融資を行なう融資制度を扱う銀行等もあります。ただし、当然融資額があがるので、それなりの返済能力が認められる人しか利用できません。
物件見のポイントは？
実際に現地を視察し、その不動産自体の特徴、周辺環境、駅までの実際の距離感などをつかむことが目的です。その際、ひとつひとつの物件の特徴についてどんな人なら価値観を見出すのだろうとターゲットとなる顧客層を想定しながら見ることが最重要ポイントです。そしてそのターゲット客層に訴求できるようなセールスポイント・キャプションを考え、図面化、広告化することで非常に効果的な営業ができるのです。
借地権付住宅のメリット・デメリットは？
建物は自己で所有し、その敷地の利用権が借地権であるものが借地権付住宅です。同じ借地権でも旧法と新法のどちらが適用されるかでその価値は大きくことなります。旧法借地権であれば、建物が朽ち果てないかぎり、ほぼ永続して利用することができます。一般的なメリットは、所有権住宅よりも取得コストが安い、保有コストについても地代等があるが、土地の固定資産税等がないため、割安なケースもある。但しデメリットは、建替えには地主の合意が必要であり、はんこ代を要求される場合もあるとか、建替え資金について借地権のためローンが利用しづらいとか、更新の際には多額の更新料を要求される事もあるなどが代表的である。また借地権は譲渡・転貸についても制約を受けることが一般的である。
